Что по стандартам считается перепланировкой
У каждого владельца дома со временем возникает желание перемен — не просто иначе обставить комнаты, сменить интерьер и покрасить стены, а заняться капитальным ремонтом, который решит, наконец, многие накопившиеся проблемы неудобства, расширит или сузит пространство и плоскости, преобразит жилье и подарит ему второе дыхание.
Предвкушая будущие изменения, стоит оценить рамки реконструкции — не попадет ли она под понятие «перепланировка» и что нужно учитывать при этом.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
(Москва)
(Санкт-Петербург)
(Регионы)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Жилищный кодекс РФ четко указывает, что считается перепланировкой любой капитальный ремонт жилья, после которого требуется запись изменений в его технический паспорт.
Если в планируемом ремонте предполагаются преобразования, отражаемые в плане БТИ, то придется запрашивать перепланировочный проект жилья.
Обзор терминов
Итак, четкое указание на сущность и что значит перепланировка можно увидеть в Жилищном кодексе и нормативно-правовых актов муниципалитетов.
Юридическая терминология гласит, что перепланировка — всякое преобразование функциональных и технических свойств жилой недвижимости, отражающееся в изменениях поэтажного плана инвентаризации.
По состоянию на 2023 год к изменениям поэтажного плана БТИ относятся:
- Изменение расположения стен, дверных проемов, окон, колонн, внутренних межэтажных лестниц, встроенных шкафов, сантехники, кухонной техники, стояков канализации и вентиляции.
- Изменение функциональной цели помещений внутри дома. Например, если часть кухни переделать в отдельную кладовую, это помещение автоматически перейдет в разряд нежилых помещений, которые проецируются в плане БТИ.
- Изменение фасадных частей жилого помещения: закрытие балконов и лоджий (остекление), выход на фасад блока кондиционера, спутниковых тарелок, радио- и других антенн, установка сеток на окнах или других элементах фасада. В общем — изменения, отражающиеся на архитектуре дома. Такие мероприятия не влияют на план инвентаризации, но также требуют согласования проекта перепланировки.
Удивит многих, что считается перепланировкой также изменение структуры и конструкции пола (установка ламината к этому не относится). Например, новая стяжка, встраивание системы теплых полов.
Что и когда считается перепланировкой
Если говорить подробно и в деталях, то попадают под требование проектного согласования следующие мероприятия:
- разбор, передвижение, постройка межкомнатных перегородок (т.е. стен);
- перемещение и установка дверей;
- уменьшение квартир с больших количеством комнат;
- образование проходов в несущих стенах, конструкциях;
- снос части несущей конструкции;
- образование или преобразование тамбура;
- изменение размеров коридора, санузла, кухни;
- изменение нахождения санузла или кухни;
- соединение санузлов (туалета и душевой/ванной);
- образование новых санузлов, кухонь;
- увеличение жилого помещения за счет нежилых площадей (гардеробной, кладовой);
- соединение квартир — двух и более;
- смена газовых плит на электрические;
- перемещение точек электросети и самой электросети, элементов системы отопления, газовых устройств;
- установка вентиляционных каналов.
На практике перепланировка трехкомнатной квартиры чаще всего реализована в виде объединения гостиной с кухней, а также объединением ванной комнаты с санузлом для увеличения общей площади.
С возможными вариантами перепланировки однокомнатной квартиры можно ознакомиться по ссылке.
Для таких ремонтных работ вальяжная свобода действий неприемлема и необходимо получить разрешение соответствующих органов власти.
Есть также список реконструкций, строго запрещенных законодательством, среди них:
- Капитальный ремонт, попадающий под понятие перепланировки, с которым не согласны какие-либо из дееспособных жильцов дома/квартиры или собственники жилья.
- Перепланировка, не соответствующая хотя бы одному из условий:
- соблюдение норм, установленных с целью технической, санитарно-гигиенической, строительной и эксплуатационной безопасности жилья;
- допускается ухудшение условий эксплуатации жилого дома;
- допускается ухудшение условий проживания хотя бы одного жильца дома/квартиры;
- Перепланировка, связанная с возведением или сносом несущих стен и конструкций, при которой образуется помещение без естественного дневного света или элементов отопления.
- Ремонт, влекущий перемены в архитектурном облике здания.
Запрещено:
- заключать трубу газа в стену;
- сносить вентиляцию;
- присоединять коридор и лестничную площадку;
- менять положения кухни и ванной/душевой;
- создавать препятствия для доступа к коммуникациям и отключающим приборам.
Не входит в сферу перепланировки:
- косметический ремонт;
- установка еще одной двери в проеме;
- монтаж двойных дверей при входе;
- изменение направления открытия-закрытия дверей;
- замена встроенной мебели — шкафов и пр., перестановка мебели;
- замена сантехники на аналогичную.
Таким образом, видна четкая разница между капитальным ремонтом-перепланировкой и незначительными реконструктивными мероприятиями.
Квартира
Все перечисленные варианты перепланировки возможны и распространены на такой вид жилья, как квартира. При этом согласование такого ремонта следует осуществить с жилищными службами по одному из путей — по проекту либо по эскизной схеме, последнее имеет альтернативное название «перепланировка уведомительного характера».
Разрешение на перепланировку выдает жилищная инспекция. В эту же службу подаются копии документов после проведенного ремонта, чтобы инспектор смог осмотреть квартиру и сверить действительные преобразования с отраженными на бумаге планами.
Эскизная схема применяется при таких видах реконструкции, как:
- перемещение сантехники санузла или кухни;
- перемещение элементов отопления, радиаторов;
- снос перегородок, не относящихся к несущим;
- демонтаж дверных проемов стен, не относящихся к несущим;
- демонтаж или обновление инженерных коммуникаций и устройств отключения.
Эскиз, как видно, подходит для более-менее незначительных преобразований. В случае крупной и серьезной перепланировке потребуется проектное согласование. Проект формируют специалисты, перед этим составив техническое заключение и основываясь на него. С готовым проектом необходимо отправиться в МФЦ и сдать документы. Через 6 недель придет ответ — одобрение либо отказ.
Проект необходим при следующих видах реконструкции:
- монтаж дверей и окон в несущих стенах;
- установка лестницы внутри жилища;
- монтаж перегородок и других конструкций из тяжелых материалов, создающих значимую нагрузку на дом;
- изменение положения санузлов и кухни;
- смена газовой плиты на бытовую;
- остекление балкона;
- монтаж оборудования, которое увеличит затраты каких-либо коммунальных услуг;
- и другие виды работ.
Панельный дом
В панельном доме осуществлять планировку сложнее всего из-за большого числа несущих конструкций. Составление проекта в панельный дом по внесению изменений в несущие конструкции в возложено именно и только на ту фирму, которая произвела здание. Это необходимо в целях безопасности жилищного фонда.
Формируя проект, инженеры фирмы обращают особое внимание на такие характеристики:
- степень износа несущих стен;
- степень изменения нагрузки на несущую стену в результате реконструкции;
- число этажей над квартирой (в квартирах, расположенных на верхних этажах, выполнять ремонт, связанный с несущими конструкциям, получить разрешение проще);
- наличие или отсутствие дополнительных проемов в несущих стенах соседних квартир.
Если удалось согласовать проект, то можно приступать к работам. Некоторыми нюансами ремонта в панельном доме является, например, ограничение по ширине дверных проемов — не более 90 см. Или инструменты, которыми производится образование проема — без вибрации. Созданный проем необходимо также укрепить специальными металлическими опорами в виде уголков.
После завершения работ опять же следует обратить в жилищную инспекцию и вызвать комиссию для осмотра перепланированных помещений и сверки с проектом. Если ремонт проведен в соответствии со схемой, инспектор подписывает акт о заключении перепланировки. Затем владельцу жилья придется обратиться в техинвентаризацию, чтобы зафиксировать в техническом паспорте все осуществленные перемены.
Нежилое помещение
Если имеющееся нежилое помещение не отвечает требованиям и функциям, для которых оно предназначено, в тоже можно провести перепланировку по тем же принципам, что и для жилого дома.
Для получения разрешения на ремонт должны быть собраны:
- заявление собственника;
- документ, удостоверяющий право собственности;
- оплаченная государственная пошлина;
- согласованное одобрение организации, в чьем ведении находится помещение;
- техпаспорт.
Если помещение расположено в жилом здании, следует получить разрешение на перепланировку от всех обитателей дома. В случае нежилого здания согласие необходимо получить от администрации, под контролем которой располагается помещение и здание.
Дальнейшая процедура документооборота и самих ремонтных работ идентична вышеизложенным.
Исключения из правил
В том случае, если перепланировка выполнена без согласования, без проекта, декларации, без разрешения, добросовестный владелец должен действовать по следующей схеме:
- Обратиться в БТИ и получить технический паспорт с внесенными записями о незаконных преобразованиях.
- Составить проект.
- Подать заявление на получение разрешения от МЧС, санэпидемстанции, архитектурного бюро, получить это разрешение.
- Заплатить штраф, установленный Кодексом об административных правонарушениях.
- В судебном порядке узаконить перепланировку.
Для последнего, судебного этапа нужно собрать пакет документов:
- то самое разрешение от органов МЧС и пр.;
- новый технический паспорт;
- документ, удостоверяющий право собственности;
- заключение проектного специалиста о безопасности проведенной перепланировки.
Если все действия выполнить правильно, суд признает ремонт законным.
Варианты перепланировки двухкомнатной квартиры зависят от особенностей здания, чаще всего, если это позволяет конструкция, две комнаты объединяют в одну общую студию.
Какие возможны варианты перепланировки «распашонки», можно узнать отсюда.
Нужно ли брать согласование на перепланировку ванной комнаты, читайте здесь.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
-
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область -
- Санкт-Петербург и область -
- Регионы -
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.